Tranh chấp đất đai: Khi nào phải hòa giải, khi nào được khởi kiện thẳng ra Tòa? (Luật sư Lê Bình Phương phân tích)

Q: Tôi chưa hòa giải ở UBND xã, có thể nộp đơn khởi kiện thẳng lên Tòa không?

Không được — hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2025. Thiếu biên bản hòa giải, Tòa sẽ trả lại đơn.

Q: Hòa giải thành rồi nhưng bên kia không thực hiện cam kết — phải làm gì?

Văn bản hòa giải thành của UBND cấp xã không thi hành trực tiếp qua cơ quan thi hành án — cần khởi kiện ra Tòa dân sự để buộc bên kia thực hiện.

Mở vấn đề

Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp kéo dài nhất, tốn tiền nhất, và gây tổn hại quan hệ gia đình nhiều nhất ở Việt Nam.

Điều đáng nói là phần lớn những vụ kéo dài nhiều năm không phải vì pháp luật thiếu rõ ràng — mà vì các bên không biết nên đi theo con đường nào ngay từ đầu.

Có người vừa xảy ra xích mích đã chạy thẳng lên Tòa nộp đơn khởi kiện. Tòa trả lại vì thiếu điều kiện. Mất vài tháng, rồi lại phải quay về làm từ đầu.

Có người thì ngược lại — cứ “thương lượng” mãi không xong, không biết lúc nào nên dừng và chuyển sang con đường pháp lý.

Luật Đất đai 2025 (số 31/2024/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024) đã quy định rất cụ thể quy trình giải quyết tranh chấp đất đai — bao gồm: khi nào hòa giải là bắt buộc, khi nào được kiện thẳng ra Tòa, và ai là cơ quan có thẩm quyền tùy từng loại tranh chấp.

Quy định pháp luật liên quan

Điều 235 Luật Đất đai 2025 — Hòa giải tranh chấp đất đai quy định:

“Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”

Thời hạn hòa giải: không quá 30 ngày kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn.

Khoản 1 Điều 235 cũng khuyến khích tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở trước cả bước này — nhưng đó là khuyến khích, không phải bắt buộc.

Điều 236 Luật Đất đai 2025 — Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phân chia theo hai tình huống chính:

Khoản 1: Một hoặc các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, hoặc tranh chấp về tài sản gắn liền với đất → chỉ Tòa án giải quyết.
Khoản 2: Các bên đều không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ Điều 137 → được lựa chọn: hoặc nộp đơn lên UBND cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Phân tích và áp dụng

1. Bước hòa giải UBND cấp xã — bắt buộc với hầu hết tranh chấp

Đây là điểm mà rất nhiều người bỏ qua. Trước khi đến Tòa hoặc nộp đơn lên UBND cấp trên, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất — và phải có biên bản hòa giải (dù thành hay không thành) làm cơ sở tiếp theo.

Nếu bạn nộp đơn khởi kiện tại Tòa mà chưa qua bước này, Tòa sẽ trả lại đơn vì chưa đủ điều kiện khởi kiện.

Ngoại lệ duy nhất: địa bàn không tổ chức đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc cấp trên — khi đó bỏ qua bước này và chuyển thẳng lên Điều 236 (khoản 5 Điều 235).

Hòa giải thành mà có thay đổi ranh giới/diện tích/người sử dụng → phải gửi văn bản công nhận đến cơ quan đăng ký đất đai trong 30 ngày làm việc để cập nhật Giấy chứng nhận.

2. Có sổ đỏ — con đường duy nhất là Tòa án

Nếu bạn đang tranh chấp với người có sổ đỏ, hoặc bản thân bạn có sổ đỏ nhưng bị người khác xâm phạm, tranh lấn — cơ quan giải quyết bắt buộc là Tòa án. Không có lựa chọn nào khác.

Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền sơ thẩm các vụ án dân sự (bao gồm tranh chấp đất đai) là Tòa án nhân dân khu vực theo Bộ luật Tố tụng Dân sự hợp nhất 2025 — không còn là TAND cấp huyện như trước.

3. Không có giấy tờ đất — được chọn giữa UBND và Tòa án

Đây là tình huống thực sự cần cân nhắc chiến lược. Điều 236 khoản 2 cho phép các bên lựa chọn hai con đường:

Con đường UBND: Nhanh hơn trên giấy tờ. Thẩm quyền là Chủ tịch UBND cấp huyện (tranh chấp giữa hộ gia đình/cá nhân với nhau) hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh (khi một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, hay tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài). Sau khi có quyết định UBND, nếu không đồng ý, các bên vẫn có thể khởi kiện tại Tòa hành chính hoặc khiếu nại lên cấp trên.

Con đường Tòa án: Lâu hơn nhưng phán quyết có giá trị thi hành cao hơn và xử lý được toàn bộ quan hệ pháp lý liên quan. Phù hợp khi tranh chấp phức tạp, liên quan đến nhiều bên, hoặc cần xác lập lại nguồn gốc đất.

Thực tiễn: con đường UBND thường phù hợp với tranh chấp ranh giới đơn giản, hai bên đều quen biết nhau và có khả năng thi hành sau khi có quyết định. Khi tranh chấp phức tạp hoặc một bên không hợp tác, Tòa án là lựa chọn bền vững hơn.

4. Chứng cứ — yếu tố quyết định ở bất kỳ con đường nào

Dù đi hòa giải hay ra Tòa, chứng cứ về nguồn gốc đất là nền tảng của toàn bộ vụ tranh chấp. Các loại tài liệu có giá trị chứng minh cao nhất: bản đồ địa chính, sổ địa chính, giấy tờ lịch sử trước 1993 (giấy kê khai đăng ký đất), chứng từ nộp thuế đất, hợp đồng mua bán cũ. Lời khai của người làm chứng — đặc biệt là người địa phương lâu năm biết rõ lịch sử thửa đất — cũng có giá trị quan trọng.

Án lệ 15/2017/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao đã xác lập nguyên tắc: thỏa thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp bằng miệng trước ngày 15/10/1993, đã đăng ký kê khai và canh tác ổn định liên tục — được Tòa công nhận là hợp lệ dù không có văn bản.

Tình huống thực tế

Tình huống 1: Anh A và anh B là hàng xóm, tranh chấp ranh giới đất từ năm 2024. Cả hai đều có sổ đỏ nhưng sổ đỏ thể hiện diện tích không khớp với thực địa. Anh A muốn khởi kiện ngay. Theo Điều 235, anh A phải nộp đơn hòa giải tại UBND cấp xã trước. UBND cấp xã có 30 ngày để tổ chức hòa giải. Nếu không thành → anh A lấy biên bản hòa giải không thành, sau đó mới đủ điều kiện khởi kiện tại TAND khu vực (vì cả hai đều có sổ đỏ, theo khoản 1 Điều 236).

Tình huống 2: Chị C và chị D tranh chấp mảnh vườn không có sổ đỏ, không có giấy tờ nào, đất được cha mẹ để lại từ trước 1980. Sau khi hòa giải UBND cấp xã không thành, chị C cân nhắc: nộp đơn lên UBND tỉnh (vì tranh chấp cá nhân với cá nhân, theo khoản 3a Điều 236 thẩm quyền là cấp huyện — nhưng cần xác nhận cơ quan có thẩm quyền hiện hành tại địa phương sau cải cách hành chính từ 1/7/2025), hoặc khởi kiện thẳng tại Tòa án. Trong trường hợp này, vì hai bên còn giữ được quan hệ gia đình, chị C chọn con đường UBND để giải quyết nhanh hơn.

Tình huống 3: Anh E bị người khác tự ý dựng hàng rào lấn vào phần đất của mình, có sổ đỏ rõ ràng. Sau hòa giải UBND xã thất bại, anh E nộp đơn tại TAND khu vực yêu cầu buộc tháo dỡ và bồi thường thiệt hại. Đây là con đường trực tiếp và phù hợp nhất — phán quyết của Tòa có giá trị thi hành án ngay khi có hiệu lực pháp luật.

Câu hỏi thường gặp

Tôi chưa hòa giải ở UBND xã, có thể nộp đơn khởi kiện thẳng lên Tòa không?

Không được, với hầu hết các trường hợp. Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2025 quy định hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện bắt buộc trước khi các bên tiếp cận các cơ quan giải quyết theo Điều 236. Nếu nộp đơn khởi kiện mà chưa có biên bản hòa giải UBND xã, Tòa sẽ trả lại đơn. Bước này tuy tốn thêm 30 ngày nhưng không thể bỏ qua.

Hòa giải thành rồi nhưng bên kia không thực hiện cam kết — phải làm gì?

Nếu hòa giải thành và đã được UBND cấp xã xác nhận theo khoản 4 Điều 235, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành có giá trị pháp lý. Bên không thực hiện cam kết có thể bị yêu cầu thi hành hoặc bị khởi kiện ra Tòa dân sự để buộc thực hiện. Tuy nhiên, văn bản hòa giải thành của UBND cấp xã không phải bản án nên không thi hành trực tiếp bằng cơ quan thi hành án — cần khởi kiện nếu bên kia cố tình không thực hiện.

Thời hiệu để khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu?

Phụ thuộc vào loại yêu cầu. Với yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, chiếm hữu hợp pháp (đòi lại đất đang bị chiếm): không có thời hiệu. Với yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh từ tranh chấp: thời hiệu là 3 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015). Trong thực tiễn, không nên để kéo dài vì chứng cứ ngày càng khó thu thập và người làm chứng có thể không còn.

Lưu ý quan trọng

Phân biệt hai loại thẩm quyền: Tòa án và UBND. Đây là điểm bị nhầm nhiều nhất. Có sổ đỏ → chỉ Tòa án. Không có sổ đỏ → được chọn. Không nắm rõ điều này dẫn đến nộp đơn sai cơ quan, mất thời gian vô ích.

Hòa giải UBND xã không phải thủ tục hình thức. Hội đồng hòa giải gồm Chủ tịch/Phó Chủ tịch UBND cấp xã, đại diện Mặt trận Tổ quốc, cán bộ địa chính và người địa phương biết rõ nguồn gốc đất. Đây là cơ hội thực sự để giải quyết tranh chấp đơn giản mà không cần tốn chi phí và thời gian kiện tụng. Nhiều tranh chấp ranh giới đất thực ra xuất phát từ hiểu lầm và có thể giải quyết tại bước này.

Chứng cứ cần thu thập ngay từ đầu. Khi tranh chấp phát sinh, việc đầu tiên không phải là nộp đơn mà là thu thập và bảo quản: bản sao sổ địa chính, bản đồ địa chính (đặc biệt là bản đồ trước 1993 nếu có), hóa đơn nộp thuế đất, ảnh chụp hiện trạng, và lời khai của người làm chứng.

Từ 01/7/2025, thẩm quyền sơ thẩm là TAND khu vực. Không còn nộp đơn tại TAND cấp huyện như trước. Khi khởi kiện, cần xác định đúng TAND khu vực có thẩm quyền theo địa bàn nơi có đất tranh chấp.

Kết luận

Tranh chấp đất đai không có một “chiến lược” duy nhất phù hợp với tất cả. Theo luật sư Lê Bình Phương, điều quan trọng là phải xác định đúng tình trạng pháp lý của thửa đất ngay từ đầu — có sổ đỏ hay không, hai bên có thiện chí giải quyết không, và mục tiêu thực tế là gì.

Nhưng bất kể chọn con đường nào, bước hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện tiên quyết không thể bỏ qua. Bỏ bước này là kéo dài thời gian một cách không cần thiết.

Sau hòa giải UBND xã không thành: có sổ đỏ thì ra Tòa, không có sổ đỏ thì cân nhắc giữa UBND và Tòa tùy vào tính phức tạp của vụ. Chuẩn bị chứng cứ kỹ lưỡng trước bất kỳ bước nào — đó là thứ quyết định kết quả cuối cùng.

Bài viết được soạn thảo dựa trên: Điều 235, 236 Luật Đất đai 2025 (số 31/2024/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024); Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 (91/2015/QH13); Án lệ 15/2017/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao; Bộ luật Tố tụng Dân sự hợp nhất 2025.

Xem thêm: Luật sư Lê Bình Phương là ai?