Tôi chưa hòa giải ở UBND xã, có thể nộp đơn khởi kiện thẳng lên Tòa không?

Không được — hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai. Thiếu biên bản hòa giải, Tòa sẽ trả lại đơn.

Hòa giải thành rồi nhưng bên kia không thực hiện cam kết — phải làm gì?

Văn bản hòa giải thành của UBND cấp xã không thi hành trực tiếp qua cơ quan thi hành án — cần khởi kiện ra Tòa dân sự để buộc bên kia thực hiện.

Tranh chấp đất không có sổ đỏ xử lý như thế nào? (Luật sư Lê Bình Phương phân tích)

Mở vấn đề

Có một tình huống tôi gặp không ít lần khi tư vấn: người ta cầm đến mấy tờ giấy cũ, đôi khi đã ố vàng, và hỏi — mảnh đất này gia đình mình ở mấy chục năm rồi, không có sổ đỏ, giờ bên kia muốn tranh chấp thì mình còn có cửa không?

Câu trả lời không phải là “không” — nhưng cũng không phải “cứ yên tâm mà đi kiện”.

Thực ra, câu hỏi đúng cần đặt ra ngay từ đầu là: bạn không có sổ đỏ, nhưng bạn còn có gì? Đó là điểm mấu chốt mà Luật Đất đai hiện hành phân biệt rất rõ, và nó quyết định bạn sẽ đi con đường nào để bảo vệ quyền lợi của mình.

Quy định pháp luật liên quan

Luật Đất đai hiện hành là Luật số 31/2024/QH15 (thường gọi tắt là Luật Đất đai 2024), có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, thay thế hoàn toàn Luật Đất đai 2013. Bài viết này phân tích theo văn bản hợp nhất năm 2025.

Về giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Điều 137): Điều 137 Luật Đất đai 2024 liệt kê một danh sách dài các loại giấy tờ được công nhận là căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dù chưa có “sổ đỏ” chính thức. Bao gồm, không giới hạn: bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của chế độ cũ, sổ mục kê lập trước ngày 18/12/1980 có ghi tên người sử dụng, giấy tờ chuyển nhượng đã được UBND cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/1993, hay các biên bản của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã theo Chỉ thị 299/TTg, v.v.

Đây là điểm rất quan trọng: không có sổ đỏ không có nghĩa là không có giấy tờ pháp lý. Nhiều gia đình sử dụng đất từ trước 1993 vẫn còn lưu giữ các loại giấy tờ kể trên và hoàn toàn có căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi.

Về trường hợp hoàn toàn không có giấy tờ (Điều 138): Kể cả khi không còn giữ được bất kỳ giấy tờ nào trong danh sách tại Điều 137, pháp luật vẫn mở một cánh cửa. Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền — nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp — thì vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận, tùy theo thời điểm bắt đầu sử dụng đất (trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993; hay từ 15/10/1993 trở đi).

Về trình tự hòa giải bắt buộc trước khi giải quyết tranh chấp (Điều 235): Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Thời hạn tối đa cho bước này là 30 ngày kể từ ngày nhận đơn. Đây không phải tùy chọn — bỏ qua bước này là không đủ điều kiện để tiến đến các bước tiếp theo.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp (Điều 236): Đây là điều khoản quyết định bạn đi cửa nào. Khoản 1 Điều 236 quy định: nếu một trong các bên tranh chấp đã có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ theo Điều 137, thì tranh chấp do Tòa án giải quyết — không có con đường UBND. Ngược lại, khoản 2 cùng điều quy định: nếu tất cả các bên đều không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ Điều 137, thì các bên được lựa chọn giữa hai hình thức: nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Phân tích và áp dụng

Nhìn vào khung pháp lý trên, có thể hình dung ra ba tình huống thực tế mà người dân thường rơi vào khi tranh chấp đất không có sổ đỏ.

Tình huống thứ nhất — không có sổ đỏ nhưng có giấy tờ Điều 137: Đây là nhóm có thế mạnh pháp lý. Bằng khoán điền thổ, sổ mục kê, giấy tờ chuyển nhượng trước 1993 có xác nhận UBND cấp xã — tất cả đều là nền tảng vững để khởi kiện ra Tòa án theo khoản 1 Điều 236. Trong trường hợp này, việc thu thập và bảo quản đầy đủ các giấy tờ này là ưu tiên số một.

Tình huống thứ hai — không có bất kỳ giấy tờ nào, nhưng sử dụng ổn định lâu dài: Đây là nhóm khó hơn, nhưng không phải là tuyệt vọng. Theo Điều 138, nếu UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và việc sử dụng đất là ổn định, không vi phạm, thì vẫn có căn cứ để được xem xét cấp GCN. Song song đó, theo khoản 2 Điều 236, hai bên có thể đưa tranh chấp lên UBND cấp có thẩm quyền hoặc ra Tòa. Trong tình huống này, các chứng cứ thay thế — như biên lai nộp thuế đất, ảnh tư liệu, lời khai của người dân xung quanh, hồ sơ kê khai đất qua các thời kỳ — đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong việc chứng minh quá trình sử dụng liên tục, công khai và ổn định.

Tình huống thứ ba — không có giấy tờ và có dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai: Đây là trường hợp khó nhất. Nếu đất được sử dụng do lấn chiếm, hoặc được giao không đúng thẩm quyền, thì Điều 138 không áp dụng, và cơ hội bảo vệ quyền lợi giảm đáng kể.

Về trình tự giải quyết khi lựa chọn con đường UBND (khoản 3 Điều 236): tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau được giải quyết ở cấp hành chính có thẩm quyền tương ứng. Sau khi có quyết định giải quyết, nếu không đồng ý, các bên có thêm 30 ngày để khởi kiện ra Tòa án (theo thủ tục hành chính) hoặc khiếu nại lên cấp trên.

Ví dụ thực tiễn

Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành một số án lệ rất đáng tham khảo trong lĩnh vực này.

Án lệ số 15/2017/AL xử lý tình huống hai bên thỏa thuận miệng về việc đổi đất nông nghiệp cho nhau trước ngày 15/10/1993. Mặc dù không có hợp đồng văn bản, nhưng vì hai bên đã thực tế canh tác trên phần đất đã đổi, đã đăng ký kê khai và được ghi nhận trong Sổ địa chính, Tòa án phải công nhận thỏa thuận đó. Án lệ này khẳng định rằng sự ổn định thực tế trong sử dụng đất, cộng với việc được cơ quan nhà nước ghi nhận, có giá trị pháp lý ngay cả khi không có hợp đồng hay sổ đỏ.

Án lệ số 32/2020/AL liên quan đến đất do một cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư ở nước ngoài. Người khác tiếp quản, quản lý và sử dụng ổn định, lâu dài, tôn tạo đất, xây nhà kiên cố, kê khai và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi người khai phá ban đầu quay về khởi kiện đòi lại, Tòa án bác yêu cầu với lý do: người khai phá không còn quyền sử dụng đất hợp pháp sau một thời gian dài không thực hiện quyền của mình. Án lệ này cho thấy việc quản lý và sử dụng đất ổn định, liên tục, kết hợp với thủ tục đăng ký nhà nước, là nền tảng bảo vệ quyền lợi rất vững chắc.

Lưu ý quan trọng

Hòa giải tại UBND cấp xã là bắt buộc, không thể bỏ qua. Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, nếu bỏ qua bước này và nộp đơn thẳng ra Tòa hoặc UBND cấp trên, hồ sơ sẽ bị trả lại. Bước hòa giải ở xã vừa là thủ tục bắt buộc, vừa là cơ hội để hai bên ngồi lại trước khi leo thang thành tranh tụng tốn kém.

Cần lưu ý về thuật ngữ “UBND cấp huyện” sau ngày 01/7/2025. Khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 hiện vẫn quy định “Chủ tịch UBND cấp huyện” là người giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2025, cấp hành chính trung gian (cấp huyện, quận, thị xã) đã bị bãi bỏ theo cải cách tổ chức chính quyền địa phương — Việt Nam hiện chỉ còn hai cấp địa phương là tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương và xã/phường/thị trấn. Đây là vùng chuyển tiếp đang cần văn bản hướng dẫn cụ thể; khi gặp tình huống thực tế liên quan đến thẩm quyền hành chính giải quyết tranh chấp đất đai, cần kiểm tra thêm các quy định chuyển tiếp hiện hành hoặc hỏi thẳng cơ quan tư pháp địa phương.

Thời hiệu và thời hạn cần lưu ý. Nếu chọn con đường UBND, sau khi nhận được quyết định giải quyết, chỉ có 30 ngày để khởi kiện tiếp ra Tòa hoặc khiếu nại lên cấp trên (khoản 3 Điều 236). Bỏ lỡ thời hạn này, quyết định hành chính có hiệu lực thi hành bắt buộc.

Chuẩn bị chứng cứ là khâu quyết định. Khi không có sổ đỏ, gánh nặng chứng minh đặt lên vai người yêu cầu. Các loại tài liệu cần thu thập và bảo quản gồm: biên lai nộp thuế đất qua các năm, hợp đồng mua bán/tặng cho dù viết tay, di chúc, ảnh nhà đất và tài sản qua các thời kỳ, lời khai người hàng xóm am hiểu nguồn gốc đất, hồ sơ đăng ký kê khai đất tại địa phương, và bất kỳ tài liệu nào cho thấy quá trình sử dụng liên tục, công khai và không tranh chấp.

Kết luận

Không có sổ đỏ không đồng nghĩa với không có quyền — nhưng nó đồng nghĩa với việc bạn phải chuẩn bị kỹ hơn và đi đúng đường hơn.

Điểm mấu chốt là phân loại tình huống của mình ngay từ đầu: nếu còn giữ được giấy tờ thuộc danh sách Điều 137 Luật Đất đai 2024, con đường ra Tòa là hợp lý và có cơ sở vững. Nếu không có giấy tờ nào nhưng đất được sử dụng ổn định, lâu dài và không vi phạm pháp luật, vẫn còn cơ chế Điều 138 để được công nhận quyền. Trong cả hai trường hợp, hòa giải tại UBND cấp xã là bước bắt buộc phải đi trước.

Và nếu bạn đang cầm trên tay một mảnh đất của cha mẹ, ông bà để lại mà chưa bao giờ được cấp sổ đỏ — đừng vội kết luận là mất. Hãy kiểm tra xem còn giữ được giấy tờ gì, rồi mới tính bước tiếp theo.

Phân tích bởi Luật sư Lê Bình Phương.

Xem thêm: Luật sư Lê Bình Phương là ai?