An English translation of this article is in progress. The Vietnamese original is shown below.
Mở vấn đề
Có một nỗi lo rất thật của người mất đất vì sổ cấp sai: “Người ta đã bán đất cho người khác rồi, giờ tôi kiện thì cũng chỉ được đền tiền chứ lấy lại đất sao được?”. Suy nghĩ này khiến nhiều người buông xuôi, chấp nhận mất phần đất lẽ ra là của bạn. Nhưng pháp luật, và đặc biệt là án lệ mới nhất, cho thấy bạn không hề bó tay. Bài viết này giải thích vì sao bạn có quyền kiện để Tòa án hủy giấy chứng nhận cấp sai và đòi lại đất, thay vì chỉ ngồi chờ một khoản bồi thường.
Quy định pháp luật liên quan
Trước hết cần khẳng định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì về mặt pháp lý. Theo khoản 1 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyết định hành chính. Đã là quyết định hành chính thì có thể bị kiện. Điều 30 khoản 1 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định khiếu kiện quyết định hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Và khi xét xử, Điều 193 khoản 2 cùng Điều 241 khoản 1 Luật Tố tụng hành chính 2015 trao cho Hội đồng xét xử quyền tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ quyết định hành chính trái pháp luật.
Về phía Luật Đất đai, điểm đ khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2025 quy định rõ Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp khi giấy chứng nhận đó bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy. Đồng thời điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2025 liệt kê trường hợp cấp sai làm căn cứ thu hồi, trong đó có cấp không đúng diện tích đất, không đúng đối tượng sử dụng đất.
Phân tích và áp dụng
Điểm mấu chốt là phân biệt hai việc hoàn toàn khác nhau: “thu hồi” và “hủy”. Đây chính là nội dung cốt lõi của Án lệ 90/2026/AL. Thu hồi giấy chứng nhận là việc cơ quan nhà nước tự thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Hủy giấy chứng nhận là việc của Tòa án, thông qua một bản án trong vụ án hành chính. Hai việc này do hai chủ thể khác nhau tiến hành, theo hai cơ chế khác nhau.
Vì sao sự phân biệt này lại cứu được người mất đất? Trên thực tế, khi đất đã được chuyển nhượng cho bên thứ ba, cơ quan nhà nước thường ngại tự thu hồi vì lo ảnh hưởng đến người mua sau. Án lệ 90/2026/AL chỉ ra rằng quy định giới hạn việc cấp sổ sau khi đất đã sang tay chỉ chặn việc Nhà nước tự thu hồi, chứ không chặn Tòa án hủy. Nói cách khác, điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, nay tương ứng điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, không phải là cánh cửa đóng lại với người bị mất đất, mà chỉ giới hạn thẩm quyền tự thu hồi của cơ quan hành chính.
Kết quả là gì? Án lệ 90/2026/AL khẳng định Tòa án có thẩm quyền xem xét tính hợp pháp và tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ giấy chứng nhận cấp sai, kể cả khi người được cấp đã chuyển nhượng cho bên thứ ba. Khi Tòa đã hủy giấy chứng nhận, thì theo điểm đ khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2025, giấy chứng nhận đó thuộc trường hợp bị thu hồi. Như vậy con đường kiện vụ án hành chính không những khả thi mà còn có sức nặng hơn hẳn việc trông chờ cơ quan hành chính tự sửa sai. Theo luật sư Lê Bình Phương, đây là công cụ mạnh mà nhiều người dân chưa biết đến, nên vội chấp nhận thua thiệt.
Tình huống thực tế
Một tình huống điển hình: gia đình bạn sử dụng ổn định một thửa đất ở một phường thuộc tỉnh nhiều năm. Rồi bạn phát hiện người hàng xóm đã được cấp giấy chứng nhận đè lên một phần đất của bạn do đo đạc sai diện tích. Chưa kịp phản ứng thì người đó đã bán thửa đất cho một người mua khác và sang tên xong. Nhiều người ở hoàn cảnh này nghĩ rằng chỉ còn cách đòi bồi thường. Nhưng theo tinh thần Án lệ 90/2026/AL, bạn hoàn toàn có thể khởi kiện vụ án hành chính, yêu cầu Tòa án nhân dân khu vực xem xét và tuyên hủy phần giấy chứng nhận cấp sai. Nếu Tòa chấp nhận, giấy chứng nhận sai đó bị hủy và thuộc diện thu hồi, mở đường cho việc xác lập lại quyền của bạn trên phần đất đúng.
Câu hỏi thường gặp
Người ta được cấp sổ đè lên đất tôi rồi bán mất, tôi còn kiện đòi lại được không? → Được, Tòa án có thẩm quyền hủy giấy chứng nhận cấp sai kể cả khi người được cấp đã chuyển nhượng cho bên thứ ba.
Theo luật sư Lê Bình Phương, đây chính là điểm được Án lệ 90/2026/AL làm rõ, nhờ đó bạn không bị buộc phải chấp nhận chỉ nhận bồi thường thay vì lấy lại đất.
Thu hồi sổ và hủy sổ có phải là một không? → Không, thu hồi là việc cơ quan nhà nước tự làm và bị giới hạn khi đất đã sang tên, còn hủy là việc Tòa án làm qua bản án và không bị giới hạn đó.
Theo luật sư Lê Bình Phương, hiểu đúng sự khác biệt hai chủ thể, hai cơ chế này là chìa khóa để chọn đúng con đường kiện vụ án hành chính.
Lưu ý quan trọng
Kiện vụ án hành chính có ràng buộc về thời hiệu, nên không thể để lâu. Điểm a khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, tức từ khi bạn biết về giấy chứng nhận cấp sai. Vì vậy, ngay khi phát hiện có sổ cấp sai đè lên đất bạn, hãy nhanh chóng thu thập hồ sơ cấp sổ, bản đồ địa chính, chứng cứ sử dụng đất ổn định và xác định thời điểm bạn biết về quyết định để tính thời hiệu. Chậm trễ có thể khiến bạn mất quyền khởi kiện dù lý lẽ hoàn toàn đúng.
Bài viết liên quan
- Đất chồng ranh, chồng sổ là gì và vì sao nhà bạn cũng có thể dính
- Thời hiệu kiện hủy sổ đỏ cấp sai và cách tính để không mất quyền
- Thẩm quyền tòa án từ ngày 1/7/2025 và những thay đổi trước khi khởi kiện
Kết luận
Nỗi lo “họ bán mất rồi thì thôi” là một quan niệm sai lầm khiến nhiều người tự bỏ đi quyền của họ. Án lệ 90/2026/AL, cùng với điểm đ và điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2025 và các quy định về thẩm quyền hủy quyết định hành chính của Tòa án trong Luật Tố tụng hành chính 2015, cho thấy bạn có một con đường rõ ràng: khởi kiện để Tòa hủy giấy chứng nhận cấp sai và lấy lại đất. Điều quan trọng là hành động sớm, đúng thủ tục và trong thời hiệu.
Xem thêm: Luật sư Lê Bình Phương là ai?