Tranh chấp ranh giới thửa đất: cách chứng minh và giải quyết (Luật sư Lê Bình Phương phân tích)

Q: Tranh chấp ranh giới đất có phải qua hòa giải trước khi kiện không?

Có, Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai 2025 bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi đưa ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Q: Bản đồ địa chính có phải là bằng chứng quyết định về ranh giới đất không?

Bản đồ địa chính là tài liệu quan trọng nhưng không phải bằng chứng duy nhất — Toà còn xem xét kết quả đo đạc hiện trạng, quá trình sử dụng thực tế và các giấy tờ lịch sử liên quan.

Mở vấn đề

Tranh chấp ranh giới là dạng tranh chấp đất đai xảy ra nhiều nhất ở khu dân cư, đặc biệt trong các khu phố cũ, đất hương hỏa, hoặc các lô đất hình thành từ trước khi có đo đạc chính thức. Mức độ có thể từ vài chục centimet tường rào đến tranh chấp nghiêm trọng khi một bên xây công trình lấn sang phần đất của hàng xóm.

Quy định pháp luật liên quan

Về hòa giải bắt buộc:

Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai 2025 (31/2024/QH15) quy định: trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là thủ tục bắt buộc — thiếu biên bản hòa giải, hồ sơ khởi kiện không được thụ lý.

Về thẩm quyền:

Điều 236 khoản 1 quy định: tranh chấp mà một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ theo Điều 137 thì Toà án giải quyết.

Về chứng cứ:

Điều 93 và 94 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (92/2015/QH13) quy định: chứng cứ phải là những gì có thật, được thu thập hợp pháp — bao gồm tài liệu đọc được, băng ghi hình, dữ liệu điện tử và lời khai nhân chứng.

Phân tích và áp dụng

Nguồn chứng cứ về ranh giới — theo thứ tự ưu tiên. Bản đồ địa chính lưu tại Văn phòng đăng ký đất đai là tài liệu có giá trị nhất vì phản ánh ranh giới được nhà nước xác nhận. Tiếp theo là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ghi diện tích và tứ cận). Sau đó là kết quả đo đạc hiện trạng do cơ quan có thẩm quyền thực hiện. Cuối cùng là các giấy tờ lịch sử (bản đồ cũ, văn bản mua bán trước đây) và lời khai nhân chứng biết rõ ranh giới từ lâu.

Đo đạc hiện trạng — bước thực tế không thể thiếu. Trong nhiều vụ tranh chấp ranh giới, sự khác biệt giữa giấy tờ và thực địa là nguyên nhân gốc rễ. Một trong hai bên (hoặc Toà theo yêu cầu) có thể yêu cầu cơ quan đo đạc địa chính thực hiện đo đạc lại tại thực địa, đối chiếu với hồ sơ lưu trữ. Kết quả đo đạc này thường có trọng lượng lớn trong quá trình xét xử.

Hàng rào, công trình lấn chiếm. Khi một bên xây tường rào, nhà tắm, hoặc công trình phụ lấn sang đất của bên kia, người bị lấn có quyền yêu cầu tháo dỡ và bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên nếu công trình đã tồn tại lâu dài và bên kia không có phản đối, cần xem xét thêm yếu tố thời gian sử dụng thực tế và ý kiến của các bên trong lịch sử.

Luật sư Lê Bình Phương lưu ý: tranh chấp ranh giới kéo dài thường xuất phát từ việc bỏ qua giai đoạn xác định ranh giới rõ ràng khi mua bán, nhận chuyển nhượng. Khi nhận chuyển nhượng đất, đặc biệt đất liền kề với hàng xóm, nên thực hiện đo đạc thực địa trước khi ký hợp đồng — không chỉ dựa vào giấy tờ.

Tình huống thực tế

Gia đình ông C. và ông T. sống cạnh nhau từ hơn 20 năm ở một tỉnh miền Trung. Năm 2024, ông T. xây tường rào mới thì ông C. phản đối, cho rằng tường rào lấn vào phần đất 0,5m theo Giấy chứng nhận của mình.

Hai bên nộp đơn hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 235 LĐĐ 2025. Hội đồng hòa giải mời cán bộ địa chính xã xem xét bản đồ địa chính và đo đạc thực địa. Kết quả cho thấy ranh giới theo bản đồ không khớp với tường rào cũ — phần sai lệch 0,3m. Hòa giải thành: ông T. đồng ý điều chỉnh lại vị trí tường.

Điểm đáng chú ý: giải quyết được tại giai đoạn hòa giải cấp xã đã tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí so với đưa ra Toà án.

Câu hỏi thường gặp

Tranh chấp ranh giới đất có phải qua hòa giải trước khi kiện không?
→ Có, đây là thủ tục bắt buộc theo Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai 2025.

Theo luật sư Lê Bình Phương, hòa giải ranh giới tại cấp xã không chỉ là thủ tục hành chính — đây là cơ hội để cán bộ địa chính địa phương (người am hiểu lịch sử đất đai tại địa bàn) tham gia xem xét, và kết quả đo đạc tại giai đoạn này thường được sử dụng làm chứng cứ tại Toà nếu hòa giải không thành.

Bản đồ địa chính có phải là bằng chứng quyết định về ranh giới đất không?
→ Rất quan trọng nhưng không phải bằng chứng duy nhất — Toà xem xét toàn diện.

Theo luật sư Lê Bình Phương, bản đồ địa chính lưu tại Văn phòng đăng ký đất đai là tài liệu nhà nước có giá trị cao trong tranh chấp ranh giới. Tuy nhiên, bản đồ cũ đôi khi có sai số, và thực tế sử dụng đất lâu dài của các bên cũng được Toà cân nhắc — đặc biệt khi hai bên đã ngầm chấp nhận một ranh giới thực tế trong nhiều năm.

Lưu ý quan trọng

Khi yêu cầu đo đạc lại trong quá trình tố tụng, chi phí đo đạc do bên yêu cầu tạm ứng và bên thua kiện chịu cuối cùng — hoặc chia theo tỷ lệ lỗi nếu cả hai bên đều có phần sai. Cần tính đến chi phí này khi cân nhắc có nên tiếp tục tranh chấp hay không.

Trong các khu dân cư đô thị, tranh chấp ranh giới thường đi kèm với tranh chấp về công trình lấn chiếm. Nếu đã có công trình xây trên phần đất tranh chấp, vụ việc sẽ phức tạp hơn đáng kể vì phát sinh thêm yêu cầu tháo dỡ và bồi thường.

Kết luận

Tranh chấp ranh giới thửa đất thường có thể giải quyết sớm nếu có đủ tài liệu đo đạc và tinh thần thỏa thuận. Điều 235 Luật Đất đai 2025 tạo ra giai đoạn hòa giải bắt buộc có sự tham gia của cán bộ địa chính — đây là cơ hội hiệu quả nhất để giải quyết trước khi đưa ra Toà với chi phí và thời gian cao hơn nhiều.

Xem thêm: Luật sư Lê Bình Phương là ai?