Mở vấn đề
Một trong những cải cách lớn nhất của Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 01/8/2024) là mở rộng quyền của Việt kiều đối với đất đai tại Việt Nam. Trước đây, người gốc Việt đã thôi quốc tịch chỉ được sở hữu nhà ở (đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng không có quyền với đất). Nay, họ có thể nhận quyền sử dụng đất ở — đây là thay đổi mang tính cách mạng.
Bài viết phân tích đầy đủ quyền của Việt kiều mua đất tại Việt Nam năm 2026 theo Luật Đất đai 2024, phân biệt giữa các nhóm Việt kiều và quy trình thực tế từ chuyển tiền đến đứng tên sổ đỏ.
Quy định pháp luật liên quan
Luật Đất đai 2024 — Điều 4 (Người sử dụng đất):
“Người sử dụng đất bao gồm:
- Tổ chức trong nước…
- Cá nhân trong nước…
- Cộng đồng dân cư;
- Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam;
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.”
Luật Đất đai 2024 — Điều 28 (Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài):
“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ về đất đai như công dân Việt Nam trong nước. 2. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền và nghĩa vụ khi sử dụng đất tại Việt Nam theo quy định của Luật này…”
Luật Đất đai 2024 — Điều 44 (Đối tượng được nhận quyền sử dụng đất):
“Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua các hình thức: a) Mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; b) Nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế; c) Nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở.”
Phân tích và áp dụng
Theo luật sư Lê Bình Phương, để hiểu rõ quyền mua đất của Việt kiều, cần phân biệt ba nhóm pháp lý:
Nhóm 1 — Công dân Việt Nam đang ở nước ngoài (giữ quốc tịch Việt Nam):
Quyền bằng với công dân trong nước: mua đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đều được; đứng tên trên Giấy chứng nhận như công dân trong nước.
Nhóm 2 — Người gốc Việt Nam đã thôi quốc tịch (sau Luật ĐĐ 2024 — quyền mở rộng đáng kể):
Chỉ được mua đất ở. Đây là cải cách lớn — trước đây chỉ sở hữu nhà mà không có quyền sử dụng đất, nay được nhận quyền sử dụng đất ở đầy đủ.
Nhóm 3 — Người nước ngoài không có nguồn gốc Việt Nam:
Chỉ được sở hữu căn hộ chung cư trong dự án thương mại (giới hạn 50 năm, có thể gia hạn). Không có quyền sử dụng đất trực tiếp.
Quy trình mua đất ở cho Việt kiều
Bước 1 — Xác minh tư cách pháp lý: Nhóm 1 cần hộ chiếu Việt Nam. Nhóm 2 cần Giấy xác nhận có nguồn gốc Việt Nam từ cơ quan đại diện ngoại giao.
Bước 2 — Chuyển tiền vào Việt Nam: Qua ngân hàng có giấy phép giao dịch ngoại hối. Khai báo mục đích, cung cấp hồ sơ chứng minh nguồn gốc tiền.
Bước 3 — Khảo sát và lựa chọn bất động sản: Nhóm 2 chỉ mua đất ở.
Bước 4 — Ký hợp đồng và công chứng: Tại văn phòng công chứng Việt Nam, hoặc ủy quyền qua đại sứ quán.
Bước 5 — Nộp lệ phí trước bạ và sang tên: Lệ phí 0,5% giá trị tài sản. Nhận Giấy chứng nhận.
Bước 6 — Sau khi sở hữu: Có quyền sử dụng, cho thuê, bán, thế chấp, tặng cho, để thừa kế.
Tình huống thực tế
Ông T. (Việt kiều Úc, đã thôi quốc tịch) muốn mua căn nhà tại TP.HCM giá 5 tỷ. Quy trình 5 tháng: xin Giấy xác nhận nguồn gốc Việt Nam tại Tổng lãnh sự quán → chuyển tiền qua HSBC với hồ sơ nguồn gốc → về khảo sát và đặt cọc → ký hợp đồng công chứng → nhận sổ đỏ. Tổng chi phí khoảng 5,1 tỷ VND.
Câu hỏi thường gặp
Việt kiều có được mua đất ở tại Việt Nam không (sau Luật Đất đai 2024)?
Có. Cả Nhóm 1 (giữ quốc tịch) và Nhóm 2 (thôi quốc tịch) đều được mua đất ở.
Người gốc Việt đã thôi quốc tịch có mua được đất nông nghiệp không?
Không. Chỉ được mua đất ở.
Việt kiều mua đất phải mang quốc tịch gì để chuyển tiền hợp pháp?
Bất kỳ quốc tịch nào, miễn là tiền có nguồn gốc hợp pháp và chuyển qua ngân hàng có phép.
Lưu ý quan trọng
-
Thuế hai phía: Lợi nhuận từ bán bất động sản tại Việt Nam có thể chịu thuế cả tại Việt Nam và tại nước sở tại. Cần tham vấn kế toán cả hai phía.
-
Hiệp định chống đánh thuế hai lần: Việt Nam có hiệp định với 80+ quốc gia. Áp dụng đúng có thể giảm thuế trùng.
-
Quyền nhập cảnh và visa: Sở hữu bất động sản không tự động cho phép cư trú dài hạn.
Bài viết liên quan
- Việt kiều có được đứng tên sổ đỏ tại Việt Nam
- Việt kiều ủy quyền — hợp pháp hóa lãnh sự
- Việt kiều bán nhà đất tại Việt Nam — thủ tục, thuế
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Người thừa kế ở nước ngoài — thủ tục nhận di sản tại Việt Nam
Kết luận
Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đáng kể quyền của Việt kiều đối với bất động sản tại Việt Nam. Người giữ quốc tịch Việt Nam có đầy đủ quyền như công dân trong nước. Người gốc Việt đã thôi quốc tịch lần đầu được nhận quyền sử dụng đất ở đầy đủ. Quy trình mua đất gồm 6 bước, mất khoảng 3–6 tháng nếu chuẩn bị tốt.
Xem thêm: Luật sư Lê Bình Phương là ai?
Reference translation for convenience. The Vietnamese version is the authoritative text.
Overview
One of the most significant reforms introduced by the Land Law 2024 (effective 1 August 2024) is the expansion of overseas Vietnamese rights over land in Vietnam. Previously, persons of Vietnamese origin who had renounced Vietnamese nationality could only own housing (hold title on a Certificate of Housing Ownership) but had no rights over the land itself. Now, they may receive residential land use rights — a landmark change.
This article provides a full analysis of the rights of overseas Vietnamese to purchase land in Vietnam in 2026 under the Land Law 2024, distinguishing between the different groups of overseas Vietnamese and explaining the practical process from wire transfer to holding title on the so do.
Relevant Legal Provisions
Land Law 2024 — Article 4 (Land Users):
“Land users include:
- Domestic organisations…
- Domestic individuals…
- Residential communities;
- Religious organisations and affiliated religious organisations;
- Vietnamese nationals residing abroad;
- Persons of Vietnamese origin residing abroad;
- Foreign organisations with diplomatic functions;
- Economic organisations with foreign investment.”
Land Law 2024 — Article 28 (Rights and Obligations of Vietnamese Nationals Residing Abroad):
“1. Vietnamese nationals residing abroad who are Vietnamese citizens have the full rights and obligations regarding land as domestic Vietnamese citizens. 2. Persons of Vietnamese origin residing abroad have the rights and obligations when using land in Vietnam as provided in this Law…”
Land Law 2024 — Article 44 (Entities Entitled to Receive Land Use Rights):
“Persons of Vietnamese origin residing abroad are entitled to receive residential land use rights through: a) Purchasing or lease-purchasing housing attached to residential land use rights; b) Receiving as a gift housing attached to residential land use rights from persons within the inheritance order; c) Receiving by inheritance the residential land use rights and other types of land within the same parcel that has housing.”
Analysis and Application
According to lawyer Lê Bình Phương, to understand the land purchase rights of overseas Vietnamese clearly, it is necessary to distinguish between three legal groups:
Group 1 — Vietnamese nationals currently residing abroad (retaining Vietnamese nationality):
Rights equal to domestic citizens: may purchase residential land, agricultural land, and non-agricultural land; hold title on the Certificate of Land Use Rights just as domestic citizens.
Group 2 — Persons of Vietnamese origin who have renounced their nationality (rights significantly expanded under the Land Law 2024):
May only purchase residential land. This is a major reform — previously they could only own housing without land use rights; now they may receive full residential land use rights.
Group 3 — Foreign nationals with no Vietnamese origin:
May only own apartment units in commercial development projects (50-year term, extendable). No direct land use rights.
Procedure for Purchasing Residential Land for Overseas Vietnamese
Step 1 — Verify legal status: Group 1 requires a Vietnamese passport. Group 2 requires a Certificate of Vietnamese Origin from a diplomatic mission.
Step 2 — Transfer funds into Vietnam: Via a bank licensed for foreign exchange transactions. Declare the purpose and provide documentation proving the origin of the funds.
Step 3 — Survey and select the real estate: Group 2 may only purchase residential land.
Step 4 — Sign the contract and notarise: At a Vietnamese notary office, or via a power of attorney through the embassy.
Step 5 — Pay registration tax and transfer title: Registration tax of 0.5% of the asset value. Receive the Certificate of Land Use Rights.
Step 6 — After acquisition: The right to use, lease, sell, mortgage, gift, or bequeath.
Real-World Situation
Mr T. (overseas Vietnamese, Australia, having renounced Vietnamese nationality) wishes to buy a house in Ho Chi Minh City for VND 5 billion. A 5-month process: apply for Certificate of Vietnamese Origin at the Consulate General → transfer funds via HSBC with source-of-funds documentation → return to survey and pay deposit → sign and notarise the contract → receive the so do. Total cost approximately VND 5.1 billion.
Frequently Asked Questions
Can overseas Vietnamese buy residential land in Vietnam (after the Land Law 2024)?
Yes. Both Group 1 (retaining nationality) and Group 2 (having renounced nationality) may purchase residential land.
Can persons of Vietnamese origin who have renounced nationality buy agricultural land?
No. Only residential land may be purchased.
What nationality does an overseas Vietnamese person need to hold to legally transfer funds?
Any nationality, provided the funds have a lawful origin and are transferred through a licensed bank.
Important Notes
-
Double taxation: Profit from the sale of real estate in Vietnam may be subject to tax both in Vietnam and in the country of residence. Consult a tax adviser in both jurisdictions.
-
Double Taxation Avoidance Agreements: Vietnam has agreements with 80+ countries. Applying them correctly can reduce double taxation.
-
Entry rights and visa: Owning real estate does not automatically confer the right to long-term residence.
Related Articles
- Can overseas Vietnamese hold title on the so do in Vietnam?
- Overseas Vietnamese powers of attorney — consular legalisation
- Overseas Vietnamese selling property in Vietnam — procedure and tax
- Persons of Vietnamese origin residing abroad
- Heirs abroad — procedure for receiving an estate in Vietnam
Conclusion
The Land Law 2024 has significantly expanded the rights of overseas Vietnamese over real estate in Vietnam. Those who retain Vietnamese nationality have the same full rights as domestic citizens. Persons of Vietnamese origin who have renounced nationality may for the first time receive full residential land use rights. The purchase procedure involves 6 steps and takes approximately 3–6 months if well prepared.
See also: Who is Lawyer Lê Bình Phương?