An English translation of this article is in progress. The Vietnamese original is shown below.
Mở vấn đề
Rất nhiều gia đình ở Việt Nam đang giữ những mảnh đất do ông cha để lại từ nhiều đời, sử dụng ổn định hàng chục năm nhưng chưa từng có sổ đỏ và cũng không còn bất kỳ giấy tờ nào theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. Khi muốn xin cấp Giấy chứng nhận để xây lại nhà hoặc chuyển nhượng, họ lo lắng: không giấy tờ như vậy liệu có được cấp sổ, và nếu được thì công nhận là đất ở hay loại đất khác?
Đây không phải câu hỏi giả định. Mới đây, một người dân đã gửi kiến nghị đúng nội dung này lên Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) và nhận được văn bản trả lời nêu rõ nguyên tắc áp dụng. Bài viết phân tích cơ sở pháp lý của tình huống này theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn.
Quy định pháp luật liên quan
Luật Đất đai 2024 — Điều 138: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 (vi phạm pháp luật đất đai) và Điều 140 (đất giao không đúng thẩm quyền) thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận. Riêng đất sử dụng từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không tranh chấp, nếu trên thửa đất có nhà ở và diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì phần trong hạn mức được công nhận là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2024 — khoản 38 Điều 3: “Sử dụng đất ổn định” là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét.
Luật Đất đai 2024 — Điều 141 khoản 5: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp sử dụng đất trước các mốc thời gian luật định — đây là căn cứ để xác định diện tích được công nhận là đất ở.
Nghị định 151/2025/NĐ-CP: Việc xác nhận sử dụng đất ổn định được căn cứ vào thời gian và mục đích sử dụng đất thể hiện tại một trong các giấy tờ, trong đó có “biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất”.
Nghị định 49/2026/NĐ-CP — Điều 14, Điều 15: Chính phủ giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thẩm quyền và quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai, trong đó có thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
Phân tích và áp dụng
Theo luật sư Lê Bình Phương, điểm mấu chốt mà nhiều người dân hiểu sai là: không có sổ đỏ, thậm chí không còn giấy tờ gốc, không có nghĩa là mất quyền được cấp Giấy chứng nhận. Pháp luật đất đai không lấy tờ giấy làm điều kiện tiên quyết, mà xét đến việc thửa đất có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng hay không.
Với đất không có giấy tờ theo Điều 137, cần lần lượt xác lập ba nội dung:
Thứ nhất — thuộc phạm vi Điều 138, không rơi vào Điều 139 và Điều 140. Đất phải đang được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không phải đất lấn chiếm hay vi phạm pháp luật đất đai (Điều 139), và không phải đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140). Đây là điều kiện cửa ngõ.
Thứ hai — chứng minh thời gian và mục đích sử dụng đất. Đây là chỗ tấm biên lai đóng thuế trở nên quý giá. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, biên lai nộp thuế nhà đất, thuế sử dụng đất là một trong những giấy tờ làm căn cứ xác định thời gian và mục đích sử dụng đất. Nếu biên lai ghi rõ loại đất ở và kéo dài liên tục nhiều năm, đó là bằng chứng mạnh cho thấy đất đã được sử dụng ổn định vào mục đích đất ở — kể cả khi căn nhà cũ đã sập và trên đất chỉ còn công trình phụ.
Thứ ba — xác định loại đất và diện tích được công nhận. Khi đã chứng minh được mục đích sử dụng là đất ở, phần diện tích trong hạn mức công nhận đất ở (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo Điều 141 khoản 5) được công nhận là đất ở; với đất sử dụng trong khung thời gian mà Điều 138 ưu đãi, phần trong hạn mức còn không phải nộp tiền sử dụng đất.
Một lưu ý quan trọng về thẩm quyền: từ Nghị định 49/2026/NĐ-CP, trình tự và thủ tục cấp Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Vì vậy hồ sơ và kiến nghị phải gửi đúng nơi — Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Nông nghiệp và Môi trường, hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Tình huống thực tế
Một gia đình có mảnh đất do ông cha để lại từ rất lâu đời, không có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. Trên sổ mục kê lưu tại phường, các năm 1986 và 1998 có ghi tên người cha; thửa đất được thể hiện trên bản đồ địa chính. Gia đình đóng thuế đất ở đều đặn và còn giữ biên lai từ năm 1993 đến nay. Do đi làm ăn xa, căn nhà cũ đã sập, hiện chỉ còn công trình phụ khoảng 25m² và một khoảng sân bê tông. Gia đình muốn xin cấp Giấy chứng nhận để xin phép xây dựng lại nhà, nhưng băn khoăn đất sẽ được công nhận là đất ở hay loại đất khác.
Trả lời kiến nghị này, Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nêu nguyên tắc: trường hợp không có giấy tờ theo Điều 137, không thuộc Điều 139 và Điều 140 thì việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo Điều 138; việc xác nhận sử dụng đất ổn định căn cứ vào các giấy tờ tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trong đó biên lai nộp thuế nhà đất là căn cứ xác định thời gian và mục đích sử dụng đất. Với biên lai đóng thuế đất ở giữ liên tục từ năm 1993, gia đình có cơ sở để chứng minh mục đích sử dụng là đất ở. Cục cũng hướng dẫn gia đình gửi hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền tại địa phương vì trình tự, thủ tục nay do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
Câu hỏi thường gặp
Đất không có sổ đỏ, không giấy tờ theo Điều 137 có được cấp Giấy chứng nhận không? → Có, nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp, không vi phạm và không phải đất giao không đúng thẩm quyền.
Theo luật sư Lê Bình Phương, đây chính là nội dung Điều 138 Luật Đất đai 2024 — không giấy tờ không đồng nghĩa với mất quyền được cấp sổ.
Biên lai đóng thuế đất có giúp được cấp sổ đỏ là đất ở không? → Có, biên lai thuế nhà đất là căn cứ xác định thời gian và mục đích sử dụng đất.
Theo luật sư Lê Bình Phương, biên lai ghi loại đất ở giữ liên tục nhiều năm là bằng chứng rất có giá trị để công nhận mục đích sử dụng là đất ở theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Nhà đã sập, chỉ còn công trình phụ thì có được công nhận đất ở không? → Vẫn có thể, nếu chứng minh được nguồn gốc và quá trình sử dụng vào mục đích đất ở.
Theo luật sư Lê Bình Phương, việc công nhận đất ở dựa trên quá trình sử dụng ổn định, không phụ thuộc căn nhà hiện còn nguyên hay đã hư hỏng.
Lưu ý quan trọng
Giấy tờ cũ chính là tài sản pháp lý của gia đình. Đừng vứt bỏ bất kỳ giấy tờ nào, đặc biệt là biên lai đóng thuế đất, sổ mục kê có ghi tên người nhà và bản đồ địa chính thể hiện thửa đất. Đây có thể là chứng cứ quyết định để được cấp sổ đúng loại đất ở, giữ trọn quyền lợi khi xây lại nhà hoặc chuyển nhượng sau này.
Trước khi nộp hồ sơ, nên xin xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, và kiểm tra kỹ đất có phù hợp quy hoạch, không lấn chiếm, không thuộc trường hợp giao không đúng thẩm quyền. Vì thủ tục nay do từng địa phương quy định, cần nộp đúng nơi có thẩm quyền để tránh mất thời gian.
Bài viết liên quan
- Tranh chấp đất không có sổ đỏ xử lý như thế nào
- Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không
- Tranh chấp đất đai — các dạng phổ biến và cách xử lý
Kết luận
Đất không có sổ đỏ, thậm chí không còn giấy tờ gốc, vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận và được công nhận là đất ở, miễn là đủ điều kiện theo Điều 138 Luật Đất đai 2024: sử dụng ổn định, không tranh chấp, không vi phạm, không giao trái thẩm quyền. Trong đó, biên lai đóng thuế nhà đất là một trong những căn cứ then chốt để chứng minh thời gian và mục đích sử dụng đất theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Người dân nên giữ gìn cẩn thận mọi giấy tờ cũ, xin xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và nộp hồ sơ đúng cơ quan có thẩm quyền tại địa phương theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
Xem thêm: Luật sư Lê Bình Phương là ai?