An English translation of this article is in progress. The Vietnamese original is shown below.
Mở vấn đề
Hai mảnh đất chồng lấn nhau trên giấy tờ, hoặc một phần đất của bạn nằm lọt vào sổ đỏ của người khác — tình huống này rất phổ biến. Nhưng nhiều người đâm đơn sai cửa: người muốn đòi đất lại đi kiện hủy sổ, người muốn hủy sổ lại nộp đơn tranh chấp dân sự. Kết quả là hồ sơ bị trả lại, phải làm lại từ đầu, mất thêm nhiều tháng. Chọn đúng loại vụ án ngay từ đầu chính là cách tiết kiệm thời gian lớn nhất.
Quy định pháp luật liên quan
Pháp luật Việt Nam phân biệt rõ hai con đường tố tụng cho các tranh chấp liên quan đến đất và sổ đỏ.
Con đường thứ nhất là vụ án dân sự — dùng khi hai bên tranh chấp ai mới là người có quyền sử dụng đối với một thửa đất. Điều 236 khoản 1 Luật Đất đai 2025 (31/2024/QH15) quy định: tranh chấp đất đai mà một bên có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ theo Điều 137, và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, thì do Tòa án giải quyết. Trước khi đưa ra Tòa, Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai 2025 buộc các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; thời hạn hòa giải không quá 30 ngày và phải lập biên bản.
Con đường thứ hai là vụ án hành chính — dùng khi bạn muốn hủy chính tờ giấy chứng nhận. Điều 3 khoản 1 Luật Tố tụng hành chính 2015 (93/2015/QH13) xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyết định hành chính. Và Điều 30 khoản 1 Luật này quy định khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Nói cách khác, muốn hủy sổ thì phải kiện quyết định hành chính đó.
Phân tích và áp dụng
Điểm mấu chốt để chọn đúng cửa là câu hỏi: bạn đang đòi cái gì?
Nếu bạn đòi ranh, đòi lại phần đất bị lấn, khẳng định phần đất đó là của bạn chứ không phải của hàng xóm — đây là tranh chấp về quyền sử dụng đất, thuộc vụ án dân sự. Bạn không được nộp thẳng đơn ra Tòa mà phải qua bước hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước theo Điều 235 khoản 2. Bỏ qua bước này, Tòa sẽ trả đơn.
Nếu mục tiêu của bạn là hủy tờ giấy chứng nhận mà cơ quan nhà nước đã cấp sai — ví dụ cấp chồng lên đất của bạn — thì đây là vụ án hành chính, kiện quyết định hành chính theo Điều 3 khoản 1 và Điều 30 khoản 1 Luật Tố tụng hành chính 2015.
Cả hai con đường đều dẫn tới Tòa án nhân dân khu vực xét xử sơ thẩm. Nhưng loại vụ án khác nhau kéo theo trình tự, hồ sơ và điều kiện thụ lý khác nhau. Đáng chú ý, Án lệ số 90/2026/AL đã khẳng định: giấy chứng nhận là quyết định hành chính và Tòa án có quyền tuyên hủy giấy chứng nhận cấp sai, kể cả khi đất đã được chuyển nhượng cho bên thứ ba. Án lệ cũng làm rõ “thu hồi” là việc của Nhà nước, còn “hủy” giấy chứng nhận là việc của Tòa án — nên nếu muốn hủy, bạn phải đi bằng con đường tố tụng, không thể chỉ trông chờ cơ quan hành chính.
Trên thực tế nhiều vụ chồng lấn cần kết hợp: vừa đòi lại đất (dân sự), vừa yêu cầu hủy phần sổ cấp sai (hành chính). Khi đó, luật sư Lê Bình Phương thường phân tích kỹ mục tiêu chính để xác định vụ án chủ đạo và cách phối hợp yêu cầu, tránh nộp sai đơn ngay từ khâu đầu tiên.
Tình huống thực tế
Ông A. phát hiện hàng rào nhà hàng xóm lấn sang 40 mét vuông đất của ông. Ông làm đơn ra Tòa đòi lại phần đất, nhưng Tòa trả đơn vì ông chưa hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Sau khi hòa giải không thành và có biên bản theo Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai 2025, ông nộp lại đơn thì được thụ lý.
Trường hợp khác, bà B. thấy phần đất bà đang sử dụng ổn định lại bị cấp sổ đứng tên người khác. Điều bà cần không phải là đòi ranh mà là hủy tờ sổ cấp sai đó. Đây là vụ án hành chính, kiện quyết định hành chính theo Điều 30 khoản 1 Luật Tố tụng hành chính 2015 — nếu bà đi nhầm sang đơn dân sự thì sẽ mất thời gian vô ích.
Câu hỏi thường gặp
Bị chồng lấn ranh đất thì kiện dân sự hay kiện hành chính?
→ Nếu bạn đòi ranh, đòi lại phần đất bị lấn thì kiện dân sự.
Theo luật sư Lê Bình Phương, đòi lại quyền sử dụng đất là tranh chấp đất đai theo Điều 236 khoản 1 Luật Đất đai 2025, và bạn bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi ra Tòa theo Điều 235 khoản 2.
Khi nào phải kiện hành chính thay vì dân sự?
→ Khi bạn muốn Tòa hủy giấy chứng nhận cấp sai.
Theo luật sư Lê Bình Phương, giấy chứng nhận là quyết định hành chính theo Điều 3 khoản 1 Luật Tố tụng hành chính 2015, nên yêu cầu hủy nó phải đi bằng vụ án hành chính theo Điều 30 khoản 1.
Lưu ý quan trọng
Đừng nộp thẳng đơn tranh chấp đất ra Tòa mà quên bước hòa giải cấp xã — đây là lỗi khiến hồ sơ bị trả lại nhiều nhất. Ngược lại, muốn hủy sổ thì không cần hòa giải cấp xã vì đó là vụ án hành chính, không phải tranh chấp quyền sử dụng đất. Xác định sai bản chất yêu cầu là nguyên nhân số một khiến người dân mất nhiều tháng theo đuổi vô ích.
Bài viết liên quan
- Thẩm quyền Tòa án từ ngày 1/7/2025: những thay đổi trước khi khởi kiện
- Bị mất đất vì sổ cấp sai và bài học từ Án lệ 90
- Tranh chấp đất đai: hòa giải hay khởi kiện thẳng ra Tòa
Kết luận
Chồng lấn sổ đỏ có hai cửa kiện khác nhau: đòi ranh, đòi đất thì kiện dân sự và phải hòa giải cấp xã trước; hủy sổ cấp sai thì kiện hành chính. Xác định đúng mục tiêu ngay từ đầu giúp bạn nộp đúng đơn, được thụ lý ngay và tiết kiệm nhiều tháng. Khi tình huống có cả hai yếu tố, nên nhờ luật sư phân tích để phối hợp yêu cầu cho hợp lý.
Xem thêm: Luật sư Lê Bình Phương là ai?