Đặt cọc mua đất rồi bên bán bùng, có đòi lại tiền cọc được không? (Luật sư Lê Bình Phương phân tích)

Trả lời nhanh

Được đòi lại tiền cọc. và được nhận lại gấp đôi số tiền đã đặt cọc. Theo quy định pháp luật, nếu bên bán (bên nhận cọc) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại tiền cọc cộng thêm một khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc đó.

Quy định pháp luật liên quan

Điều 328 khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015 (số 91/2015/QH13):

“Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Nói ngắn gọn: ai “bùng” thì người đó chịu thiệt. bên mua bùng mất cọc, bên bán bùng phải đền cọc gấp đôi.

Phân tích và áp dụng

Trên thực tế, tranh chấp cọc thường phát sinh khi giá đất tăng mạnh sau khi ký hợp đồng đặt cọc. bên bán thấy lợi hơn khi bán cho người khác nên không thực hiện tiếp.

Người mua cần làm ngay: yêu cầu bên bán trả lại cọc + phạt cọc bằng văn bản có xác nhận ngày gửi (hoặc gửi qua đường bưu điện có ký nhận). Nếu bên bán từ chối, khởi kiện ra TAND khu vực. thời hiệu 2 năm theo Điều 429 BLDS 2015.

Lưu ý quan trọng: nếu hợp đồng đặt cọc có điều khoản riêng về mức phạt cọc cao hơn hoặc thấp hơn “gấp đôi” thì áp dụng theo thỏa thuận đó (Điều 328 cho phép “trừ trường hợp có thỏa thuận khác”). Vì vậy đọc kỹ hợp đồng trước khi ký là bước không thể bỏ qua.

Tình huống thực tế

Anh T đặt cọc 200 triệu để mua mảnh đất ở ngoại thành. Ba tháng sau, đất tăng giá, bên bán gọi điện nói “không bán nữa, trả lại cọc thôi.” Anh T có quyền yêu cầu bên bán trả lại 400 triệu (200 triệu cọc + 200 triệu phạt). Nếu bên bán không chịu, anh có thể khởi kiện để Tòa buộc bên bán thanh toán toàn bộ số tiền này.

Câu hỏi thường gặp

Đặt cọc mua đất bằng hợp đồng viết tay có giá trị pháp lý không?

Có giá trị nếu hai bên tự nguyện ký và nội dung không vi phạm pháp luật.

Theo luật sư Lê Bình Phương, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. nhưng để có chứng cứ chắc chắn, nên lập văn bản rõ ràng, ghi đủ ngày ký, số tiền, thông tin bất động sản, và chữ ký cả hai bên.

Bên bán bùng tiền cọc nhưng hai bên cùng đồng ý hủy thì sào?

Hai bên có thể tự thỏa thuận hoàn lại cọc theo bất kỳ mức nào.

Theo luật sư Lê Bình Phương, quy tắc “phạt cọc gấp đôi” chỉ áp dụng khi một bên đơn phương từ chối. không phải khi hai bên cùng đồng ý chấm dứt hợp đồng.

Kết luận

Tiền cọc được bảo vệ chắc chắn bởi Điều 328 BLDS 2015. Nếu bên bán bùng, người mua được quyền đòi lại cọc gấp đôi. bằng thương lượng hoặc khởi kiện tại TAND khu vực. Giữ lại bản hợp đồng đặt cọc và mọi tin nhắn, chứng cứ giao tiếp với bên bán để tăng sức mạnh khi tranh chấp.

Xem thêm: Luật sư Lê Bình Phương là ai?

Phân tích bởi luật sư Lê Bình Phương