An English translation of this article is in progress. The Vietnamese original is shown below.
Mở vấn đề
Rất nhiều gia đình ở nông thôn giữ đất ông bà qua nhiều đời mà chưa từng có sổ đỏ. Ranh giới giữa các thửa được xác định bằng bờ ruộng, hàng rào cây, con mương hay lối đi mòn. Cả xóm đều biết đất của ai tới đâu, sống với nhau êm ấm hàng chục năm. Nhưng đến khi Nhà nước tổ chức đo đạc, cấp đổi sổ đồng loạt, mọi thứ bỗng vỡ trận: máy đo ra con số không khớp với bờ ruộng, thửa này lấn thửa kia vài mét, anh em chú bác quay ra tranh chấp. Bài viết này giúp bạn hiểu cách củng cố hồ sơ để giữ được đất trong đợt đo đạc cấp sổ.
Quy định pháp luật liên quan
Với đất có nguồn gốc lâu đời, pháp luật đưa ra hai con đường cấp Giấy chứng nhận.
Nếu gia đình còn giữ được giấy tờ cũ, Điều 137 khoản 1 Luật Đất đai 2025 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp Giấy chứng nhận. Đây là những giấy tờ như văn tự mua bán, giấy tờ chia đất, sổ mục kê thời trước.
Nếu hoàn toàn không còn giấy tờ gì, Điều 138 Luật Đất đai 2025 vẫn mở đường: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được xét cấp Giấy chứng nhận, tính theo các mốc thời gian trước ngày 18/12/1980 hoặc từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993.
Về ranh giới, Điều 175 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015 công nhận ranh giới có thể xác định “theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp”, và nêu rõ “không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng”.
Khi phát sinh tranh chấp, Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai 2025 bắt buộc các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết, với thời hạn không quá 30 ngày và phải lập biên bản.
Phân tích và áp dụng
Điểm mấu chốt là hai chữ “ổn định” và “không tranh chấp”. Đo đạc chỉ ghi nhận hiện trạng bằng con số; nó không tự nó tước quyền của bạn. Nếu bạn chứng minh được gia đình đã canh tác, sử dụng liên tục qua nhiều năm và bờ ruộng, hàng rào đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên, thì ranh giới đó có cơ sở pháp lý vững theo Điều 175 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015, dù bản đồ đo đạc mới có sai lệch chút ít.
Vấn đề là khi vào đợt đo đạc, người giữ được nhiều bằng chứng nhất thường là người thắng. Vì vậy, theo luật sư Lê Bình Phương, ngay từ bây giờ bạn nên củng cố hồ sơ: ghi lại lời chứng của những người lớn tuổi trong xóm biết rõ ranh đất từ xưa, giữ lại dấu tích các mốc cũ như gốc cây ranh, trụ đá, đoạn mương, và lưu giữ chứng cứ về quá trình canh tác qua các năm. Đây chính là kho tư liệu để bạn bảo vệ ranh giới khi cán bộ địa chính xuống đo và khi có người khác đứng ra tranh chấp.
Tình huống thực tế
Một trường hợp phổ biến: mảnh vườn của ông nội để lại cho ba anh em, ranh giữa các phần chỉ là hàng chuối và con mương nhỏ. Suốt mấy chục năm không ai thắc mắc. Khi xã tổ chức đo đạc cấp sổ, kết quả cho thấy phần đất người anh cả đang canh tác lấn sang phần của người em út gần bốn mét theo bản đồ mới. Người em đòi cắt lại đúng số đo, người anh khẳng định con mương là ranh từ đời ông nội. Vụ việc phải đưa ra Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải. Cuối cùng, nhờ người anh có nhân chứng là các cụ trong xóm và dấu tích con mương cũ tồn tại trên 30 năm, ranh giới được giữ theo hiện trạng bờ mương chứ không cắt theo con số đo đạc.
Câu hỏi thường gặp
Đất ông bà để lại không có sổ, ranh giới theo bờ ruộng thì có được cấp sổ không? → Có, nếu sử dụng ổn định và không tranh chấp.
Theo luật sư Lê Bình Phương, Điều 138 Luật Đất đai 2025 cho phép cấp Giấy chứng nhận với đất không giấy tờ khi sử dụng ổn định, không vi phạm và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp.
Ranh giới theo bờ ruộng, hàng rào tồn tại lâu năm có được pháp luật công nhận không? → Có, nếu tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên mà không tranh chấp.
Theo luật sư Lê Bình Phương, Điều 175 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015 công nhận ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên và cấm việc tự ý thay đổi mốc giới, kể cả khi ranh là mương, bờ ruộng.
Lưu ý quan trọng
Đừng đợi đến khi cán bộ xuống đo mới đi tìm nhân chứng, vì lúc đó nhiều cụ lớn tuổi có thể đã mất hoặc trí nhớ không còn rõ. Hãy chủ động ghi nhận lời chứng, chụp ảnh mốc cũ ngay từ bây giờ. Khi có tranh chấp, bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai 2025 trước, không thể kiện thẳng ra tòa. Và tuyệt đối không tự ý dịch chuyển bờ ruộng, dời hàng rào để “chiếm lợi” khi đo đạc, vì đó là hành vi bị nghiêm cấm.
Bài viết liên quan
- Tranh chấp đất không có sổ đỏ xử lý như thế nào
- Tranh chấp ranh giới thửa đất và cách giải quyết
- Đất chồng ranh, chồng sổ là gì và vì sao xảy ra
Kết luận
Đất ông bà để lại với ranh giới theo bờ ruộng, hàng rào không hề mong manh nếu bạn biết chuẩn bị. Chìa khóa là chứng minh việc sử dụng ổn định và ranh giới tồn tại lâu năm không tranh chấp. Củng cố hồ sơ sớm bằng nhân chứng, mốc cũ và bằng chứng canh tác chính là cách vững nhất để giữ đất khi bước vào đợt đo đạc, cấp đổi sổ.
Xem thêm: Luật sư Lê Bình Phương là ai?