An English translation of this article is in progress. The Vietnamese original is shown below.
Mở vấn đề
Một câu hỏi luật sư Lê Bình Phương nhận được rất thường xuyên: cùng là đất ông cha để lại, sử dụng mấy chục năm, không có sổ đỏ và cũng không còn giấy tờ nào theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 — vậy mà vì sao nhà này khi làm sổ được miễn tiền sử dụng đất, nhà kia lại phải nộp hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng? Sự khác biệt không nằm ở diện tích hay vị trí, mà nằm ở một chi tiết ít người để ý: thời điểm gia đình bắt đầu sử dụng thửa đất đó.
Điều 138 Luật Đất đai 2024 chia người đang sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ thành các nhóm theo ba mốc thời gian: trước ngày 18 tháng 12 năm 1980; từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; và từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2014. Bài viết phân tích vì sao pháp luật chọn đúng ba mốc này và ý nghĩa của chúng đối với quyền lợi của người dân.
Quy định pháp luật liên quan
Luật Đất đai 2024 — Điều 138: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và Điều 140, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận. Điều luật quy định ba chế độ khác nhau theo ba mốc: sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 (khoản 1); từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (khoản 2); và từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2014 (khoản 3).
Luật Đất đai 2024 — Điều 141 khoản 5: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 — hai nhóm này được xác định diện tích đất ở theo “hạn mức công nhận đất ở”.
Luật Đất đai 2024 — Điều 137: Nhóm giấy tờ về quyền sử dụng đất được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, trong đó có sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà đất được xác nhận đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Bối cảnh lịch sử của từng mốc: Ngày 18 tháng 12 năm 1980 là ngày Quốc hội thông qua Hiến pháp 1980 — văn bản xác lập đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Ngày 15 tháng 10 năm 1993 là ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực. Ngày 1 tháng 7 năm 2014 là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.
Phân tích và áp dụng
Theo luật sư Lê Bình Phương, ba mốc thời gian này không phải con số tùy ý, mà đánh dấu ba lần pháp luật đất đai Việt Nam thay đổi bản chất. Hiểu được lý do đằng sau mỗi mốc sẽ giúp người dân biết mình đang đứng ở nhóm nào và chuẩn bị hồ sơ cho đúng.
Mốc 18 tháng 12 năm 1980 — ranh giới của sở hữu toàn dân. Trước ngày Hiến pháp 1980 được thông qua, đất đai còn có thể thuộc sở hữu tư nhân, do cha ông truyền lại. Vì vậy người sử dụng đất từ trước ngày này không được Nhà nước “giao” đất mà được công nhận lại quyền vốn có. Đây là lý do nhóm này hưởng chế độ rộng rãi nhất: phần diện tích trong hạn mức công nhận đất ở được công nhận là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Mốc 15 tháng 10 năm 1993 — ranh giới của nghĩa vụ tài chính. Luật Đất đai 1993 là lần đầu tiên Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho người dân, cho phép chuyển nhượng, thừa kế và bắt đầu cơ chế thu tiền sử dụng đất. Giai đoạn giữa hai mốc, từ năm 1980 đến năm 1993, là thời kỳ pháp luật cấm mua bán đất, người dân gần như không có cách nào để có giấy tờ dù sử dụng ngay tình. Luật hiện hành cảm thông với hoàn cảnh đó nên nhóm sử dụng đất từ 18 tháng 12 năm 1980 đến trước 15 tháng 10 năm 1993 vẫn được công nhận đất ở theo hạn mức và vẫn không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức. Ngược lại, từ sau ngày 15 tháng 10 năm 1993, con đường hợp pháp để có giấy tờ đã mở, nên người hợp thức hóa sau mốc này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Mốc 1 tháng 7 năm 2014 — ranh giới cuối của việc hợp thức hóa. Đây là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và là mốc cuối để đất không giấy tờ được xét cấp Giấy chứng nhận theo diện đang phân tích. Có một logic nhất quán xuyên suốt các đời luật: mỗi luật mới lại “chốt” quyền hợp thức hóa lùi về đúng ngày đời luật trước đó có hiệu lực — Luật Đất đai 2013 chốt đến ngày 1 tháng 7 năm 2004, Luật Đất đai 2024 nới đến ngày 1 tháng 7 năm 2014. Sử dụng đất từ sau mốc cuối mà không có giấy tờ thì không còn được hợp thức hóa theo diện này, chỉ được tạm sử dụng theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi.
Nói cách khác, càng chứng minh được thời điểm sử dụng đất sớm, quyền lợi càng lớn: từ chỗ phải nộp tiền sử dụng đất chuyển sang được miễn, từ chỗ chỉ được tạm sử dụng chuyển sang được cấp Giấy chứng nhận.
Tình huống thực tế
Hai gia đình ở cạnh nhau, thửa đất diện tích tương đương, đều không có giấy tờ theo Điều 137. Gia đình thứ nhất chứng minh được ông bà đã dựng nhà và sinh sống trên đất từ những năm 1970 — tức trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 — qua sổ mục kê cũ có tên và lời xác nhận của những người cao tuổi trong xóm. Gia đình thứ hai chỉ có giấy mua bán viết tay và biên lai thuế bắt đầu từ năm 1996, tức sau ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Cùng được cấp Giấy chứng nhận, nhưng chế độ tài chính khác hẳn: gia đình thứ nhất được công nhận đất ở trong hạn mức và không phải nộp tiền sử dụng đất; gia đình thứ hai, do sử dụng đất sau ngày 15 tháng 10 năm 1993, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa. Chênh lệch giữa hai nhóm, tùy giá đất từng nơi, có thể lên tới hàng trăm triệu đồng cho cùng một diện tích. Điều quyết định không phải mảnh đất, mà là bộ chứng cứ về thời điểm bắt đầu sử dụng.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao lấy mốc ngày 18 tháng 12 năm 1980? → Vì đó là ngày Quốc hội thông qua Hiến pháp 1980, xác lập đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Theo luật sư Lê Bình Phương, ai sử dụng đất từ trước ngày này được xem là sử dụng từ thời đất còn có thể thuộc sở hữu tư nhân, nên được hưởng chế độ công nhận rộng rãi nhất và không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức.
Vì sao lấy mốc ngày 15 tháng 10 năm 1993? → Vì đó là ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, bắt đầu cơ chế giao đất lâu dài và thu tiền sử dụng đất.
Theo luật sư Lê Bình Phương, trước mốc này pháp luật cấm mua bán đất nên người dân được cảm thông; sau mốc này con đường hợp pháp đã mở nên hợp thức hóa phải nộp nghĩa vụ tài chính.
Vì sao lấy mốc ngày 1 tháng 7 năm 2014? → Vì đó là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, là mốc cuối để đất không giấy tờ được xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 138.
Theo luật sư Lê Bình Phương, sử dụng đất từ sau ngày này mà không giấy tờ thì chỉ được tạm sử dụng theo hiện trạng, không còn được hợp thức hóa theo diện này.
Lưu ý quan trọng
Vì thời điểm sử dụng đất quyết định cả việc được cấp sổ lẫn số tiền phải nộp, việc cần làm không phải là tranh cãi đất của ai, mà là thu thập chứng cứ về thời điểm bắt đầu sử dụng. Những tài liệu tưởng như bỏ đi lại có giá trị quyết định: biên lai nộp thuế nhà đất, thuế sử dụng đất qua các năm; sổ mục kê, sổ kiến điền cũ có ghi tên người nhà; bản đồ, tài liệu đo đạc địa chính qua các thời kỳ; giấy mua bán, chuyển nhượng viết tay; và lời xác nhận của những người cao tuổi tại địa phương khi họ còn minh mẫn.
Trước khi nộp hồ sơ, nên xin xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, đồng thời kiểm tra đất có phù hợp quy hoạch, không lấn chiếm, không thuộc trường hợp giao không đúng thẩm quyền. Hạn mức công nhận đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nên khác nhau giữa các địa phương; cần tra đúng hạn mức nơi có đất để xác định diện tích được công nhận.
Bài viết liên quan
- Đất không giấy tờ, có biên lai đóng thuế vẫn được cấp sổ đỏ là đất ở?
- Tranh chấp đất không có sổ đỏ xử lý như thế nào
- Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không
Kết luận
Ba mốc 18 tháng 12 năm 1980, 15 tháng 10 năm 1993 và 1 tháng 7 năm 2014 tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 tương ứng với ba lần pháp luật đất đai thay đổi bản chất: Hiến pháp 1980 xác lập sở hữu toàn dân, Luật Đất đai 1993 mở cơ chế giao đất và thu tiền sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 ấn định mốc cuối cho việc hợp thức hóa. Càng chứng minh được thời điểm sử dụng đất sớm, người dân càng được hưởng chế độ có lợi — từ được cấp sổ đến được miễn tiền sử dụng đất. Vì vậy, giữ gìn mọi giấy tờ cũ và xác lập sớm chứng cứ về thời điểm sử dụng đất là việc quan trọng nhất đối với những thửa đất chưa có Giấy chứng nhận.
Xem thêm: Luật sư Lê Bình Phương là ai?