An English translation of this article is in progress. The Vietnamese original is shown below.
Mở vấn đề
Một buổi sáng bạn phát hiện tường nhà hàng xóm mới xây đã đè lên phần đất của bạn, hoặc mái đua, móng nhà lấn qua ranh giới vài chục centimet. Máu nóng dồn lên, nhiều người lập tức muốn thuê thợ đập bỏ phần công trình lấn hoặc tự dời cột mốc. Đây chính là thời điểm dễ biến người bị hại thành người vi phạm.
Việc hàng xóm xây lấn sang đất bạn có hai câu hỏi tách bạch: một là họ có quyền xây lên đó không, hai là bạn được đòi lại bằng cách nào cho đúng luật. Bài viết này phân tích ranh giới quyền của mỗi bên và trình tự pháp lý để đòi lại phần đất mà không rơi vào bẫy tự ý phá dỡ.
Quy định pháp luật liên quan
Pháp luật dân sự đặt ra giới hạn rõ ràng cho việc xây dựng trên đất giáp ranh. Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi xây dựng, chủ sở hữu phải tuân theo pháp luật về xây dựng và “không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”. Nghĩa là quyền xây nhà của hàng xóm dừng lại đúng ở ranh đất của họ.
Về cách xác định ranh, Điều 175 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015 nêu: “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.”
Về giới hạn dựng mốc, Điều 176 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định: “Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.” Đây là cơ sở để xác định phần tường, móng hàng xóm xây vượt qua ranh là trái luật.
Phân tích và áp dụng
Ghép ba điều luật lại, bức tranh khá rõ: hàng xóm chỉ được dựng cột mốc, xây tường trên phần đất của họ (Điều 176 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015), không được xâm phạm quyền của người có bất động sản liền kề (Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015) và không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách (Điều 175 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015). Khi họ xây vượt ranh, họ đã vi phạm cả ba.
Nhưng — và đây là điểm quan trọng nhất — việc họ sai không cho bạn quyền tự xử. Đất đai là loại tranh chấp có trình tự bắt buộc. Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai 2025 quy định trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, thời hạn không quá 30 ngày, và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Đây là thủ tục tiền tố tụng không thể bỏ qua.
Nếu hòa giải tại xã không thành, Điều 236 khoản 1 Luật Đất đai 2025 quy định tranh chấp mà một bên có Giấy chứng nhận (hoặc giấy tờ theo Điều 137) thì do Tòa án giải quyết. Chính Tòa mới là nơi có thẩm quyền tuyên buộc hàng xóm tháo dỡ phần công trình lấn hoặc bồi thường, chứ không phải bạn tự quyết định.
Vậy tháo dỡ hay bồi thường? Về nguyên tắc, khi công trình xây trên phần đất không thuộc quyền sử dụng của người xây, bên bị lấn có quyền yêu cầu trả lại nguyên trạng, tức tháo dỡ phần lấn. Trên thực tế, tùy mức độ lấn và thiện chí các bên, hai bên có thể thỏa thuận phương án bồi thường bằng tiền tương ứng phần đất thay cho việc đập bỏ. Luật sư Lê Bình Phương thường tư vấn khách cân nhắc cả hai hướng: giữ nguyên yêu cầu tháo dỡ làm cơ sở pháp lý, đồng thời để ngỏ khả năng thỏa thuận bồi thường nếu điều đó có lợi hơn và tránh được kiện tụng kéo dài.
Tình huống thực tế
Bà A. có mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận. Nhà bên cạnh xây mới, phần móng và tường rào lấn qua khoảng 25cm dọc theo ranh. Bà A. tức giận, định thuê người đập bỏ đoạn tường lấn. May là bà hỏi ý kiến luật sư trước.
Được tư vấn, bà A. làm đơn gửi Ủy ban nhân dân cấp xã đề nghị hòa giải theo Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai 2025. Tại buổi hòa giải, đo đạc lại xác nhận có lấn, nhưng hai bên không thống nhất được phương án. Biên bản hòa giải không thành được lập. Vì bà A. có Giấy chứng nhận, bà khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực theo Điều 236 khoản 1 Luật Đất đai 2025. Tòa xác định phần tường lấn là trái ranh và đưa ra hướng giải quyết. Nhờ đi đúng trình tự, bà A. giữ được thế chủ động; nếu tự đập tường, chính bà mới là người phải bồi thường thiệt hại cho hàng xóm.
Câu hỏi thường gặp
Hàng xóm xây nhà lấn sang đất mình thì có được tự phá dỡ không? → Không, bạn không được tự ý phá dỡ dù họ xây sai.
Theo luật sư Lê Bình Phương, tranh chấp đất phải hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai 2025, sau đó mới khởi kiện ra Tòa; tự phá dỡ dễ khiến bạn thành người phải bồi thường.
Đòi lại phần đất bị hàng xóm lấn phải làm theo trình tự nào? → Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước, không thành thì khởi kiện ra Tòa.
Theo luật sư Lê Bình Phương, Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai 2025 yêu cầu hòa giải tại xã trong thời hạn không quá 30 ngày, và nếu không thành mà bạn có Giấy chứng nhận thì Điều 236 khoản 1 giao Tòa án giải quyết.
Lưu ý quan trọng
Tuyệt đối không tự ý tháo dỡ công trình lấn hay dời cột mốc. Điều 175 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015 cấm việc lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách — điều này áp dụng cho cả hai bên, kể cả bên bị lấn. Nếu bạn tự đập bỏ tài sản của hàng xóm, bạn có thể phải bồi thường và thậm chí đối mặt rủi ro hình sự vì hủy hoại tài sản hoặc gây rối.
Ngay từ đầu, hãy lưu giữ chứng cứ: chụp ảnh hiện trạng, giữ Giấy chứng nhận, xin trích lục bản đồ địa chính và biên bản đo đạc. Bộ hồ sơ này quyết định phần lớn kết quả tại buổi hòa giải và tại Tòa.
Bài viết liên quan
Nếu bạn cần các bước cụ thể để đòi lại đất, đọc thêm hướng dẫn hàng xóm lấn chiếm đất nhà mình phải làm gì để đòi lại. Trường hợp mâu thuẫn nằm ở đường ranh, xem cách xử lý tranh chấp ranh giới thửa đất. Để hiểu vì sao nhiều vụ lấn ranh bắt nguồn từ sai sót giấy tờ, tham khảo bài đất chồng ranh chồng sổ là gì và vì sao xảy ra.
Kết luận
Khi hàng xóm xây nhà lấn sang đất bạn, luật đứng về phía bạn: họ chỉ được xây trên phần đất của họ và không được xâm phạm ranh giới liền kề theo các Điều 174, 175 khoản 1 và 176 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015. Nhưng để đòi lại đúng cách, bạn phải đi qua hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 235 khoản 2 Luật Đất đai 2025, rồi mới khởi kiện ra Tòa theo Điều 236 khoản 1 nếu không thành. Đừng để cơn nóng giận biến bạn từ người bị hại thành người vi phạm.
Xem thêm: Luật sư Lê Bình Phương là ai?